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地产迷思|有良心的银行

黑科天下

黑科天下

2019-09-05 16:22:03 阅读1508 有趣0

2007年苏先生在皇后区贝赛买了一栋全新的一家庭房屋,房价90万元,向银行贷了40万元,贷款年限15年。苏先生首付放入毕生积蓄50万元,每个月本金利息保险以及地税,总共加起来是4300元。苏先生是一个做礼品买卖的小生意人,每月的收入刚刚好可以供得起这栋房子。

到了今年2月,因为竞争太激烈,苏先生的生意只好收了,贷款因此付不出来。银行二话不说,便发动法拍程序。到采取法律行动的时候,未还的本金加利息大约是22万元左右,这栋房屋的价值已经增值到145万元。银行的起诉状里要求苏先生一次把所欠的本金利息全部还清。苏先生没有这麽多现金来还银行贷款,这时候有好几位房地产经纪找上他,要帮他把房子卖掉,另外到长岛购买比较便宜的房子。

根据这些房地产经纪的说法,纳苏郡只要80万元便可以买到独门独院,整整齐齐的舒适房屋。苏先生卖掉他的房屋之后,还清贷款,再买纳苏郡的房屋之后,应该还有大约35万到40万元余款,可以作为东山再起之用。

苏先生左思又想,这样做固然有它的好处,但是他实在不愿意离开居住十年的贝赛,目前他替人家打工大约每个月有4000元的收入,他太太做看护,每个月也有2500元收入。如果银行能够降低每个月的付款额,他是可以撑下去的。他到处找律师帮他想办法,能不能不要失去他的房屋。问过几个律师之后,有一位律师告诉他,像他这种情形,法院应该可以帮忙,劝解银行让让步。

于是他让他的律师向银行申请延长还款期限,降低付款金额。经过两次出庭,法院积极的调解,银行把年限从剩下的5年调到15年,把付款金额从每月4200元降到2380元。就这样,借贷双方初步达成和解,苏先生准时付了三次,银行便和他签署正式的和解协定,法拍的程序便终止,这个案子便从法院的开庭时间表上拿掉了。

本案启示:

1. 要是借款人不准时支付月付金额,银行可以发动法拍的程序。现行纽约的法拍程序规定,只要贷款人有能力付相当的金额,在不损害银行的利益的情形下,银行应该善意地和借款人试图和解。一般银行的做法便是延长付款年限,降低付款金额。只要借款人同意,连续准时付几次,银行便可能和借款人签订永久性的和解协定,终止法拍程序。

2. 纽约的法律相当人性化,如果债务人有困难,但是也有诚意解决,只要开诚布公地和银行商量,圆满解决并非不可能。

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