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美国|置业百科-国购房流程

新海外综合整理

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2018-10-23 10:07:00 阅读1273 有趣1

美国全款买房和贷款买房的区别


通常每个买卖过程不尽相同,有时15天房屋就能过户到手,有时却要90天或更多时间。现金买卖通常时间很短。不过,只有在美国工作了若干年,有报税记录的人士才有贷款的可能。外国人因为没有在美国国内积累信用,很难得到贷款或低息贷款。


美国全款买房流程


全款买房大致分为五步流程:准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。


 1.准备买房

买房之前要做好三方面的准备:一是资金与护照,这是在美国买房的前提;二是选择房产经纪公司或经纪人;三是了解合适的购买区域及房产类型,初步确定房源。

出国买房找经纪人不是必选项,但经纪人掌握的房源信息更多,对当地房产市场动态及交易流程更清楚,对海外置业经验少的购房者来说很有必要。而且在美国,经纪人的佣金是由卖家支付的。


2.看房出价

选好房源后可以亲自出国看房,也可以委托经纪人或他人代为看房。除了看房屋内部设施也要观察周围的交通状况,甚至邻居的情况。经纪人也会查询房屋信息,包括上市历史、市场统计数据、政府估税价等。

确定房源后,由经纪人代替买家向卖家提交出价函(offer),通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低,买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。


美国房产交易出价函示意图

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图为空白出价函,房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写

3.签约定房

经纪人或律师会安排正式签约时间,在签约之前,经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节,所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款,比如“如有重大硬件方面问题,买家有权解除合同,一般性问题可以要求卖家支付维修成本”等。买卖双方确定合同内容后可以签字,同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款。


 4.房屋检查

美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查,其他地区都是在签合同后。买家需要请有执照的验屋师来检查房子,检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等,验屋师会提供详细的检查报告,并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费,如果问题严重,买家有权解除合同。


美国房屋检查报告示意图

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图为美国拉斯维加斯一两层别墅的房屋检查报告首页,有客户和房产的相关信息


如果买的是新房,建筑商会提供一年保修期,所以在过户前可以不做房检。但建议在十个月时做个检查,出现问题可以联系保修公司修理。


5.房产交割

接下来买家可以支付房款了,在美国买房,资金都是支付到第三方监管账户中,不会直接支付给卖家,这充分保证了交易资金的安全。过户时买家有需要可以请过户律师协助,律师会核实房子的产权情况,包括房屋是否有遗留债务问题。如果没有问题,过户律师会协助买家签署过户文件,此时买家需要支付相应的过户费。文件签署后,过户手续完成,买家可以拿到钥匙,过户律师会到当地土地管理局为买家做房契登记。


美国贷款买房流程

在美国贷款买房,需要在选房前拿到银行的预批函。待购房合同签署后,向银行正式申请贷款。银行对房产的估价可能低于实际出售价格,为降低风险,可以在出价函上附着保护条款。


1.贷款时间


(1)预审批

如果选择贷款买房,在选房之前就需要提供收入证明、银行流水及资产证明这三类材料给银行做预审批。审批通过后买家会拿到预批函,有效期为30~60天。预批函日后需要与出价函一起提供给卖家作参考,因为预批函证明银行已经核实买家的信用状况达到要求,同时卖家也可以看到贷款额度。


美国某银行抵押贷款预批函示意图

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预批函上有银行对贷款申请人的预批贷款金额上限,以及暂时锁定的利率标准 


(2)正式贷款

签署购房合同后,买家需要将合同及银行要求的材料一并提交给银行,正式申请贷款。银行审批时间通常为45~60天,如果审批通过银行会直接房款,买卖双方完成过户流程;如果银行拒贷,买家需要现金完成交易或根据合同约定处理。


美国某贷款机构贷款申请表示意图

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贷款申请表上需要写明贷款人自身情况、贷款目的等信息


2.银行估价

买家提交贷款申请后,银行会请估价师给房屋估价。所以在出价函中,可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款,条款的有效期一般为15天。如果日后房屋估价低于合同售价,买家可以在有效期内向卖家递交房屋估价通知书,并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买家在有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知,只要把通知寄给卖家,合同也可以取消。

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