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外国人在柬埔寨买房,产权方式和房屋类型如何选?

新海外综合整理

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2019-01-21 17:20:00 阅读5822 有趣2

随着柬埔寨经济的快速发展,柬埔寨房产市场也越来越受关注。作为外国人,在柬埔寨买房,有哪些产权方式可选?什么什么类型的房子最合适?接下来,新海外将向您详细介绍。

外国人在柬埔寨的财产所有权

作为一个相对较小的城市,金边为希望进入这个市场的外国人提供了广泛的房地产选择。从带有屋顶游泳池的全新共管公寓,到需要一些TLC的法国殖民风格别墅,在这里,每个人都能找到适合自己的房子。买房当然要了解产权了,柬埔寨可供外国人所有的产权形式如下:

土地控股公司(LHC)

外资拥有房地产的第一个选择是成立土地控股公司(Land Holding Company, LHC)。LHC中,少数股东(持有公司49%股份的外国人)拥有公司内部的所有决策权和投票权,而大股东(持有公司51%股份的柬埔寨人)的权利和权力极其有限。大股东必须是柬埔寨人,通常由律师事务所提供,作为现行年度费用的一部分。大量的安全文件剥夺了大股东的所有权力,将其交给了小股东(即外国人),这使其成为最安全的外国所有权形式。

建立大型LHC需要花费4000到12000美元,这取决于你用的是哪位律师。这种产权形式需要考虑的另一个项目是税收义务。你不仅要提交每月/每季度的税务报表,而且当你出售公司持有的任何资产时,你还会被征收20%的公司利润税。鉴于高昂的安装成本和相关的持续成本,这种形式比较适合进行超过100万美元投资的用户。

提名结构Nominee Structure

外国人在柬埔寨购买的大部分房产都采用了所谓的“提名结构”。因为它便宜、安全、快捷,尤其是与LHC等其他选择相比。

所谓的候选人结构就是找一个柬埔寨人当做提名人,让这个柬埔寨然代替外国人以他的名义持有房产。但是,肯定有人担心这种形式风险较高,这时候可以使用“被提名者安全协议”来减少第三方的名义持有你的房产的风险。这些安全协议是由外国买家和被提名直接签订的,一般来说,有四种安全协议:

抵押贷款协议

贷款协议

租赁协议

安全协议

按揭协议是在适用的政府合署注册,防止提名人未经你的许可而转让任何业权。一旦这些文件到位,提名人不能出售,转让,移动或做任何与没有你明确许可的事。

如果设置得当,这种结构对外国业主来说是一种非常强大而廉价的财产保障形式。使用提名结构的另一个好处是,对月度/季度税务报表没有要求,更重要的是,这种结构不用缴纳任何利润税。

确定了外国人所有权结构后,接下来,来看看柬埔寨的房产类型。

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柬埔寨房产类型

柬埔寨最常见的三种房产类型分别是:公寓、共管公寓和地产。

公寓 apartment

柬埔寨的公寓,深受殖民地影响。翻新的殖民地风格公寓,非常受在金边居住的欧美人喜欢。公寓里有原始的瓷砖和木质百叶窗。你可以话3.5万美元的价格买到一套未装修的一居室公寓,再进行翻新;也可以以50万美元的价格买到一套俯瞰河流的3居室顶层公寓。

如果你想要翻新房屋的话,需要获得一些许可。

施工许可证:这在过去只是一种形式,然而,现在政府官员在审批翻新项目的施工许可证时变得更加严苛了。你还需要得到邻居的书面批准,因为他们可能会突然叫停你的项目。如果你打算翻修一处房产,最好在购买前先咨询一下建筑许可,并与邻居沟通一下,这样在购买之后就不会有什么意外了。

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公寓的入口是另一个需要考虑的重点。一个理想的入口是有大门的,直接离开街道,通向采光良好(自然光或安装的灯)的楼梯,楼梯干净且维护良好。对于潜在的买家和租户来说,入口往往是一个交易障碍。只要给楼梯井涂上一层油漆,安装一些感应灯,保持公共区域没有垃圾,大多数入口就能得到很大改善。

虽然有一些硬产权的公寓,但金边绝大多数翻修/未翻修的公寓都带有软产权。其中大部分都可以转换成硬产权(如果你愿意支付4%的转让费),但它们不符合共管公寓拥有的strata产权。考虑到这一点以及这些公寓相对较低的成本,使用提名结构来持有这些房产比较合适。这种结构的成本符合购买公寓所需的投资要求,并为物业提供良好的安全性。

共管公寓

过去3年,金边中环和大金边的共管公寓项目数量出现爆炸式增长。这种繁荣的催化剂是一项新法律的出台,允许外国投资者拥有“分层所有权”房产(一栋建筑的共同所有权)。柬埔寨的房地产市场出现了大量外国投资者的涌入。在金边,共管公寓的价格从低端市场的1,000美元/平方米到高端市场的4500美元/平方米不等。随着价格的变化,在质量和服务方面的发展有很大的不同。外国人需要注意的一个重要问题是,许多低端市场的“共管公寓”只提供软产权,而不是合适的分层产权。开发商将发行软土地所有权作为一种削减成本的措施,或者因为软土地所有权不符合发行Strata土地所有权所需的法律要求。买家应该仔细检查,因为软产权不能用外国人的名字。


考虑到正在开发的共管公寓项目的数量,市场上有很多关于供应过剩的讨论。如果你也有这种担心的话,有一句房地产投资名言要出场了“location!location!location!”,位置很重要。西方和亚洲外籍人士的首选无疑是BKK1。BKK1位于市中心,有大量的餐馆、酒吧和零售店,是城市中风景如画的地区之一。简单地说,在BKK1拥有一套共管公寓,能够获得理想的租金收益。

如前所述,外国人可以以自己的名义拥有分层所有权,因此不需要任何专门的控股结构。这使得在柬埔寨拥有一套公寓成为一个非常简单和直接的过程。

地产-别墅、联排别墅和土地

位于金边的著名殖民别墅是金边最昂贵的房产类型,尤其是市中心,目前的交易价格约为每平方米2500至5500美元。然而,它在用途上也是最灵活的,通常用于别墅/联排别墅,从家庭生活、办公空间、店面到完成开发拆除,如果土地面积足够大的话。

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这里有大量的住宅别墅和联排别墅,尤其是在城市的外围地区,大量的boreys(封闭式社区)正在开发中。这些崭新的别墅和联排别墅很多都可以以合理的价格买到,但是,大多数在质量和设计上都有很多不足。

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过去10年,金边见证了巨额资本增长,如果你知道从哪里看,这里仍有巨大的回报。举个例子,如果你在2010年在森索买了一处地产,并且一直持有到现在,这段时间,地价涨了三倍。在Chbar Ampov等已经成为城市增长走廊的地区,其价值仍然很高。在主干道以外的地区,房价相对便宜,但是随着未来几年交通(计划修建更多道路)和设施的改善,价格会上涨。

至于地产持有方式,其实取决于你的预算。一般来说,如果你的投资超过100万美元,那么就值得考虑成立一家土地控股公司,如果不是,那么就使用提名结构,因为考虑到投资金额,它的成本效益要高得多。

资料来源:ips-cambodia

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