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这里凭什么成为全球最热门投资市场之一

新海外原创

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2019-05-29 10:32:00 阅读2300 有趣0

全球房地产咨询公司莱坊(knight frank)发布的最新一期财富报告显示,菲律宾首都马尼拉依然是全球最热门的投资市场之一。

菲律宾超高净值人群(净资产超过3000万美元)的数量预计将在未来5年增长38%,预计到2023年将有296名超高净值人士。在过去的报告中,菲律宾一直被预测为超高净值人群增长最快的国家之一。菲律宾百万富翁的预计增幅同样惊人,为34%。据预测,到2023年,菲律宾百万富翁的数量将从2018年的24162人增加3.2万多人。


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而推动超高净值人群增长的主要因素之一是房地产等非金融资产的投资。超高净值人士正在使资产组合多元化,并在世界各地进行投资。由于相对较高的收益率,全球对房地产投资的兴趣继续增加。34%(34%)的受访私人银行家和财富顾问表示,2018年客户在房地产上的配置有所增加。


此外,莱坊国际顶级住宅指数(PIRI 100)跟踪了主要城市豪宅价格的走势。马尼拉以11%的增速成为了2018年全球豪华住宅价格增长最快的城市,这一增速意味着马尼拉已经成为了一个很强劲的市场,而超高净值人士人数的增加为马尼拉豪宅部门的进一步增长提供了机会。


不断扩张的商业房地产行业是菲律宾超高净值人士感兴趣的另一个领域。随着对土地和商业空间的不断收购,当地房地产开发商和大公司都在加强他们的商业开发活动。


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上面的个人投资去向显示,公寓(住宅)是占比最高的投资选择,所以,接下来,我们就来具体分析一下马尼拉的住宅市场。


而讲马尼拉住宅市场之前,我们需要先了解一下马尼拉大都会。


马尼拉大都会简介


马尼拉大都会(Metro Manila),是以马尼拉市为核心,涵盖周边15个城市及1个自治市的大型都会区;在行政上,划归为菲律宾国家首都区(National Capital Region,缩写 NCR),简称首都区,直属于菲律宾总统。被纳入首都区的周边城市为加洛坎、拉斯皮纳斯、马卡提、阿拉邦、曼达路永、马利金纳、文珍俞巴、纳沃达斯、帕赛市、帕西、帕拉纳克、奎松、仙范、达义及瓦伦瑞拉等,唯一的自治市则为巴提洛斯。此区域为菲律宾的政治、经济、社会、文化和教育中心。根据菲律宾《总统令》,马尼拉大都会(Metro Manila)为中央政府所在地,马尼拉是首都。


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而我们今天重点分析的则是以下6个区域:


Bay Area,马尼拉湾区,也被称为马尼拉湾自由港区和马尼拉湾地区,是马尼拉湾填海区的名称,位于菲律宾马尼拉罗克斯大道和马尼拉-卡维特高速公路以西,该地区包含马尼拉市、帕赛市和帕拉纳克市之间。


Makati,马卡蒂,是菲律宾的金融中心,它是全国跨国公司和本地公司最集中的地方。主要的银行、公司、百货公司以及外国大使馆都设在马卡蒂,这里也是马尼拉大都会主要的文化和娱乐中心。马卡蒂的人口密度排名世界第41,工作日白天的人流量超过100万。


Taguig,塔基格,位于拉古纳德湾西岸,南面与蒙廷鲁帕接壤,西南与帕拉纳克接壤,西面与帕赛接壤,东北部与Cainta和Taytay接壤,北面与马卡蒂、帕特罗斯和帕赛格接壤。这座城市以博尼法西奥(Fort Bonifacio)和Arca South而闻名,博尼法西奥是该地区领先的金融和生活方式区之一,塔基格也是SM购物中心的所在地。


Alabang,阿拉邦,由于上世纪90年代末的开发热潮,这里经历了巨大的增长,从一个农业区发展成为一个商业中心,包括阿拉邦商业中心和菲力普斯特城。发展高端大型商业地产项目,变成了一个容纳新住宅、商业、工业和商业设施的地区。


Quezon City,奎松市,是菲律宾人口最多、城市化程度最高的城市,曾一度是菲律宾的首都。奎松市拥有许多政府办公室,其中最重要的是巴塔桑潘班萨综合大楼(菲律宾众议院所在地)和奎松市接待处(菲律宾现任副总统所在地)。奎松市还是菲律宾国立大学帝力门大学和马尼拉大学的所在地。


Ortigas,奥尔蒂斯,是一个中央商务区,位于Pasig, Mandaluyong和奎松市的联合边界,是仅次于马卡蒂CBD的第二大商业区。奥尔蒂斯是许多购物中心、办公楼、住宅、酒吧、餐厅、医疗机构的所在地,其中包括圣弗朗西斯广场(St. Francis Square)、亚洲开发银行(Asian Development Bank)大楼、奥克伍德高级服务公寓(Oakwood Premier酒店式公寓)和一家香格里拉酒店。很多有名的工程公司会选择在这里办公。


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2019年第一季度马尼拉住宅市场保持繁荣


2019年第一季度,马尼拉住宅销售价格上涨,市场吸收率接近100%,新库存迅速增加。鉴于市中心黄金地段的住宅供应有限,购房者争相购买这些地区新推出的住宅。


销量喜人


尽管市场上仍有一些库存项目,但马卡蒂、湾区、奥尔蒂斯和博尼法西奥堡的新项目在上市后的几个月内就售出了大部分库存。位于马卡蒂和湾区的部分项目,不到一个月的时间就售出了一半的库存。而高端和豪华开发项目的推出,同样也满足了住宅投资者的高需求。住宅市场表现强劲,新项目的市场吸收度令人印象深刻,尽管与偏远地区的项目相比,新项目的价格溢价更高。


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马尼拉大都会的住宅市场吸收率在2019年第一季度飙升至95.55%。外国投资者认识到该国房地产投资前景日益增长,而当地部门继续为在其居住国投资创造财富。


湾区的销售速度领先于其他商业区,2019年第一季度每月售出超过36个单位。在大型本土企业和跨国企业的基础上,Ortigas和马卡蒂(Makati)的销量分别为31和23个单位。马卡蒂的销量同比增长48%,这是由于来自买家的需求不断上升。一旦马卡蒂地铁(Makati subway)等线路齐备的基础设施就位,预计房产将会升值。Alabang的月销量推高至每月17个单位左右,同比增长70%。奎松市(Quezon)和博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)的月销量分别为每月14和12个单位。


此外,外国工人的涌入和附近省份人口的迁移加快了经济适用房项目,第一季度的销量为每月16个单位,相当于销售速度增长35%。


销售价格增长


由于强劲的需求,马尼拉大都会住宅的销售价格在2019年第一季度明显上涨。


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黑色为最低价,红色为最高价


由于区内对住宅单位的需求很大,湾区的住宅单位平均价格在所有商业区中居于领先地位。湾区的销售价格同比增长50.4%,在2019年第一季度达到每平方米286,277 菲律宾比索,约37827人民币/平方米。


继湾区之后,Alabang的住宅销售价格同比增长34.6%,不过2018年第一季度每平方米119,821比索(约15833人民币)的基数较低。今年同期,Alabang的均价为每平方米161,310 比索(约21315人民币)。


马卡蒂(Makati)的平均售价较上年同期上涨了27.9%,以每平方米232,474比索(约30718人民币)的均价位居第二。目前,马卡蒂的豪宅市场库存已全部售出,只有几套可供转售。有限的供应和大量供应不足的需求预计将进一步提高该地区的销售价格。


博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)仍然是马尼拉大都会中平均售价最高的地区之一,价格为每平方米231,360比索(约30571人民币)。


Ortigas的平均价格同比上涨22%,2019年第一季度,Ortigas的平均价格几乎与Alabang持平,为每平方米163,303 比索(约21578人民币)。


奎松市(Quezon)提供了各种各样的住宅项目,从经济适用公寓到高端开发项目,以及许多袖珍开发项目和混合用途项目的住宅组合。在2019年第一季度,奎松市的住宅单位平均售价为每平方米127,514 比索(约16849人民币),同比上涨13.6%,上涨的主要原因是MRT-7交通线路等正在建设中的基础设施项目。


马尼拉房产市场最具潜力的五个地区


当谈到马尼拉快速增长的人口时,你会注意到越来越多的高楼大厦如雨后春笋般出现在马卡蒂市、奥尔蒂斯和博尼法西奥等中心商业区内或附近。这些地区被称为中心,每年为菲律宾人提供大量的就业机会,这也解释了为什么CBD的住房需求不断飙升。


这就是为什么房地产开发公司考虑在这些CBD附近探索其他仍然提供优质生活体验的区域。


而以下是最具潜力的5个地区


阿拉邦 Alabang


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这个位于马尼拉市区南部的黄金地段是专业人士的理想居住地,因为它离公司办公室、IT工业园、马德里加尔商业公园和菲力投资城等商业中心都很近。阿拉邦西部和南部公园区等城镇也在开发中,预计将吸引数千名菲律宾专业人士。


其中一个国家顶级IT区,北门区,吸引了一些顶级的BPO公司,如Convergys菲律宾,TeamAsia, E Telecare等,其他位于这里的大公司包括壳牌菲律宾有限公司、联合利华和好时公司(Hershey Company)。


购物和娱乐在这里也可以得到满足,因为一些国家最具标志性的购物中心位于这里,如Alabang Town Center和Festival Mall。


湾区(帕赛,马尼拉,帕拉纳克)


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作为国家级娱乐中心,湾区散发着豪华和高端的生活品质。2006年亚洲SM购物中心建成后,这一领域开始崭露头角。如今,这里拥有菲律宾最好、最豪华的酒店和赌场,如Solaire Resorts和Casino, City of Dreams Manila,以及备受期待的世界级开发项目。


由于开发商预计该地区对房地产的需求会更高,一些住宅共管公寓也在建设中。除此之外,湾区还被开发为一个IT和商业区,很快将有数百家BPO和IT公司入驻。


Kapitolyo,Pasig市


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Kapitolyo距离Ortigas中央商务区仅3.5公里,因此一直受到房地产开发商的关注。这里曾经是一个安静的住宅区,如今到处是高层公寓、办公场所、购物中心和美食区。


Kapitolyo之所以成为一个受欢迎的商业中心,是因为它的口碑传播,以及它的本土餐馆的电视和印刷特色,比如Cilantro、Mad Marks和三姐妹(Three Sisters)。随着越来越多的餐馆开张,Kapitolyo将会成为奎松市Maginhawa街的翻版。


Binondo,马尼拉市


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Binondo建于1954年,是世界上最古老的唐人街,悠久的历史和丰富多彩的文化遗产使这里成为一个旅游和教育实地考察最受欢迎的地方。


马尼拉唐人街长期以来证明,它可以与菲律宾的顶级商业和经济中心展开正面交锋。它不逊色于马尼拉市的贸易和商业中心,有许多华人经营的企业。该地区的商业活动十分活跃,多年来该地区对住宅物业的需求不断增加。


奎松市


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奎松市已经从一个沉睡的居民区破壳而出,成为一个商业活动频繁的地区。虽然它仍然保持着住宅区的氛围,但它离一些知名地点非常近,比如木兰公园、格林希尔购物中心,以及圣保罗大学(St. Paul University)、泽维尔学校(Xavier School)和圣约瑟夫学院(St. Joseph’s College)。


这个区域非常适合那些想要在一个悠闲、安全的环境中抚养孩子的家庭,有很多开放的空间可以四处闲逛。


资料来源:knight frank;lamudi等。


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