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澳大利亚房产市场现状:买家回来了,但市场依然处于低位

新海外编译

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2019-07-08 15:55:00 阅读2961 有趣0

由于房产市场持续低迷,所以,在实施了四年的抑制措施后,监管机构、联邦政府和澳大利亚央行都在重新对房地产市场实施刺激。


下是目前为止的利好因素:


APRA已经取消了对投资者贷款增长的速度限制、对只付利息贷款的上限以及对住房贷款7.5%的压力测试


联邦政府已经削减了所得税,没有对负扣税政策做出任何改变,并将在今年年底给首次购房者一个以5%的存款购买房屋的机会


澳大利亚央行已经两次降息,而且可能还会进一步降息


在全球范围内,利率再次呈下降趋势——这减轻了批发利率的压力,从而减轻了购房者的抵押贷款压力。


从这里可以得出一些结论。首先是政策调整的难度——房地产市场状况可能变化迅速,同时踩下太多刹车可能导致形势变得过于严峻、过快。

其次,所有这些刺激措施的实施,是因为澳大利亚经济并没有表现得那么好,而这将是缓和经济好转的一个关键因素。


澳大利亚房产网站realestate的首席经济学家对澳大利亚房地产市场进行了分析,以下是关于澳大利亚房产市场现状的6个问题:


房主什么时候会开始再次出售房产?


买家回来了,但库存水平令人遗憾。近期房地产市场低迷的特点是几乎没有出现危机——尽管房价下跌,但上市数量并没有跃升。


有这么多的买家,卖家似乎确实会把现在视为一个交易的好时机,但很可能很多人都在等待价格更为稳定的上涨。


这可能还需要几个月的时间,所以最好是在春季销售季节前后。


什么会导致上市房产数量大幅增加?


失业率迅速上升、抵押贷款利率迅速上升等,任何意味着人们难以偿还贷款的事情,都会导致上市房产数量激增。


澳大利亚人债台高筑,许多人在理论上承受着住房压力,但支付的利息水平也很低,他们并不特别担心失业。

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在这个阶段,利率不会上升,但失业率正在上升。理想情况下,要恢复人们对房地产行业的信心,所需要的是价格增长带来的稳定回报,从而导致人们出售。



墨尔本情况如何?


墨尔本6月房价保持稳定,尽管现在判断市场是否已经触底还为时过早,但一些指标显示,这种情况已经发生。


不过,墨尔本也有一些更经济实惠的地区似乎已经出现转机——西北、东部以及西部的外围地区。

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东南部和西部是经济衰退中受创最严重的地区。相比之下,东部地区的房价下跌了16.1%,这可能是由于公寓开发水平较高所致。


令人惊讶的是,内墨尔本做得更好。然而,公寓质量(以及由此带来的价格)的提升,可能意味着它的表现略好一些。东部地区已经很贵了。


和悉尼一样,墨尔本的房地产寻找者也聚集在高档郊区。这将解释清关率的大幅上升,并可能意味着这些地方的房价很快就会上涨。


高水平的搜索和参与是否意味着郊区的表现会更好?


2015年,房产研究员们浏览量进行了分析,结果显示霍巴特的浏览量远远超过了澳大利亚其他地区。


当时,中值价格没有任何变化,但到2016年,高水平的搜索开始转化为交易活动。


在此期间,霍巴特的房价上涨了30%,是澳大利亚表现最好的市场。相比之下,悉尼房价同期下跌了3%。


在过去12个月里,悉尼北部海滩和西部内陆地区的平均房价也出现了明显的上涨。在复苏的早期迹象中,我们看到三个地区的表现优于悉尼市场——北部海滩、西部内陆地区,以及最近的伯克汉姆山(Baulkham Hills)和霍克斯伯里(Hawkesbury)。


虽然北部海滩和西部内陆地区可以完全用搜索来解释,但Baulkham Hills和Hawkesbury的趋势可以用我们在realestate.com.au上看到的另一种趋势来解释。


拥有良好公共交通联系的郊区的参与度更高。一条非常好的公共交通线路,西北地铁线路,刚刚开通,它穿过了巴克姆山和霍克斯伯里地区。


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虽然搜索确实具有预测性,但结果并不总是一帆风顺。在我们看到澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)批准申请数量下降后,中国房地产开发商一直在寻找澳大利亚房产,直到现在才撤出搜索。


在交易量下降之后,他们似乎对澳大利亚的房地产保持了相当长一段时间的兴趣,毫无疑问,由于能够获得融资和额外的税收,他们实际上并不买楼。


珀斯2017年开始出现买家搜索量回升的迹象,但皇家委员会的声明似乎削弱了搜索价格的增长势头。


当前的搜索行为是什么样的?


那么现在搜索显示的是什么呢?霍巴特(Hobart)、黄金海岸(Gold Coast)和墨尔本(Melbourne)的每单房源浏览量最高。


来自英国、中国香港和美国的房地产寻求者大幅增加。墨尔本的高档郊区主导着最受欢迎的住宅,而悉尼的高档郊区则主导着公寓。


总的来说,在大多数首都城市的高档郊区有一种寻找的趋势。


新南威尔士州北部做得很好——不仅来自买家,也来自租房者,黄金海岸的旺盛需求推动了Tweed Heads和其他地区的需求。


库存水平如何?


清仓率非常高——悉尼78%,墨尔本72%。然而,库存水平却糟糕透顶——去年这个时候,悉尼共举行了552场拍卖会,而几年只有219场。


墨尔本同样糟糕——去年这个时候有631场拍卖会,而今年只有248场。


清仓率进一步表明,买家回来了,但卖家对似乎已见底的市场反应非常缓慢。

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